Pankit: Asuntojen hinnat eivät nousekaan odotetulla tavalla

Markku Korhonen
| 3 min read

Asuntojen hinnat

Danske Bank sanoo tuoreessa ennusteessaan, että asuntojen hinnat eivät nouse tänä vuonna aiemmin odotetulla tavalla.

Danske Bank on päivittänyt ennustettaan asuntojen hintojen kehityksestä tälle ja ensi vuodelle. Pankki odottaa, että tämän vuoden ennustettu hintojen nousu siirtyy osittain ensi vuoteen. Tänä kesänä monet tekijät tukevat asuntomarkkinoiden vilkastumista.

Pankin nykyinen ennuste ennakoi, että asuntojen hinnat pysyvät tänä vuonna ennallaan (aiempi ennuste +0,5 %). Ensi vuodelle ennustetaan 3,5 prosentin hinnannousua (aiempi ennuste +3,0 %).

”Uusien asuntojen kauppa on vähentynyt enemmän kuin käytettyjen asuntojen kauppa. Korkea korkotaso painaa edelleen markkinoita, uusien asuntojen tarjonta ylittää kysynnän, ja kuluttajien halukkuus ostaa asuntoja on tällä hetkellä alhainen. Markkinatilanne paranee, kun asuntolainojen korkotaso todennäköisesti laskee ja palkkojen nousu lisää ostovoimaa. Patoutunut kysyntä voi alkaa liikkeelle vähitellen”, sanoo Danske Bankin pääekonomisti Pasi Kuoppamäki pankin tiedotteessa.

Asuntojen hinnat laskivat selvästi viime vuodesta


Asuntokauppojen määrä on pysytellyt noin neljänneksen alemmalla tasolla kuin edellisinä vuosina. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat 5,1 prosenttia viime vuodesta ja 1,5 prosenttia edellisestä neljänneksestä vuoden 2024 ensimmäisellä neljänneksellä. Kuukausitasolla asuntokauppa on kuitenkin elpynyt tammikuun alimmista lukemista, ja loppukevään asuntokauppa on vilkastunut verrattuna viime vuoteen.

”Myös sijoittajat näyttävät vähitellen palaavan markkinoille. Suomen Pankin mukaan uusia sijoitusasuntolainoja otettiin 14 prosenttia enemmän maalis-huhtikuussa verrattuna viime vuoteen. Lainoja nostettiin kuitenkin yhä huomattavasti vähemmän kuin aiempina vuosina.”

Vähäinen kysyntä, kohonneet rakennuskustannukset ja korkea korkotaso ovat johtaneet merkittävään asuntorakentamisen laskusuhdanteeseen, joka kestää vuoden 2024. Myymättömien uusien asuntojen varasto kasvaa tilapäisesti, mikä laskee hintoja ja vähentää kannusteita lisärakentamiseen tänä vuonna.

”Suomen väestö kasvaa edelleen ja kasvukeskuksiin tarvitaan lisää asuntoja. Vähäinen rakentaminen johtaa ajan myötä asuntopulaan. Patoutuneen kysynnän purkautuminen lisää uuden asuntotuotannon tarvetta vuoden 2024 jälkipuoliskolla, mutta rakennuslupaprosessien vuoksi merkittävää asuntotuotannon vilkastumista tapahtuu vasta vuonna 2025.”

Ennusteessa ensi vuodelle kolme koronlaskua


Danske Bank päivitti toukokuun lopussa ennustettaan EKP:n tulevista koronlaskuista. Kesäkuussa tapahtuneen koronlaskun jälkeen pankki odottaa seuraavaa koronlaskua joulukuussa. Vuonna 2025 pankki ennustaa kolmea koronlaskua. Pitkittynyt inflaatio voi viivästyttää laskuja.

Jos EKP toimii ennustetusti, vuoden euribor laskisi alle kolmeen prosenttiin aikaisintaan ensi keväänä. Lyhyet euriborkorot laskisivat tätä hitaammin – jos ja kun koronlaskut toteutuvat.

”Korkojen nousu vaikutti voimakkaasti Suomen talouteen vuonna 2023, ja vaikutus näkyy vielä viiveellä vuonna 2024. Monien asuntolainojen korkoja päivitetään vähitellen alemmas viime vuoden tasosta. Korkojen lasku helpottaa velallisten tilannetta ja tukee kulutusta ja asuntomarkkinoita tänä ja ensi vuonna. Asuntomarkkinoilla on nähtävissä käänteen merkkejä”, Kuoppamäki sanoo.

Asuntojen hinnat Suomessa muita Pohjoismaita jäljessä


Aktia pankin maanantaina julkaistun asuntomarkkinakatsauksen mukaan korkojen nousu on heikentänyt kotitalouksien taloudellista tilannetta kaikkialla Pohjoismaissa. Tämä on vähentänyt kotitalouksien käytettävissä olevia tuloja ja vähentänyt halukkuutta ostaa asuntoja. Suomessa asuntojen hinnat ja hintakehitys ovat olleet heikommalla tasolla kuin muissa Pohjoismaissa, eikä tulevaisuus näytä valoisalta.

Pitkällä aikavälillä tarkasteltuna Suomi on jäänyt jälkeen asuntojen hintakehityksessä muihin Pohjoismaihin verrattuna.

”Vuodesta 2010 lähtien asuntojen hintakehitys on ollut Suomessa vaisua. Tällä hetkellä hinnat ovat noin 10 prosenttia korkeammat kuin vuonna 2010, kun taas muissa Pohjoismaissa hinnat ovat nousseet 46–78 prosenttia”, kertoo Aktian pääekonomisti Lasse Corin tiedotteessa.

Suomen heikommassa asuntojen arvostuksessa näkyvät hitaampi talouskasvu ja kaupungistumisen vähäisyys. Syrjäseuduilla asuntojen hinnat ovat laskussa, ja se vaikuttaa koko maan hintatilastoihin.

IMF:n ennusteiden mukaan Norja, Ruotsi ja Tanska säilyttävät kilpailukykynsä, ja niiden vaihtotaseet ovat ylijäämäisiä. Näiden maiden taloudellinen vaurastuminen jatkuu, mikä heijastuu myös asuntomarkkinoihin. Vaikka korkojen nousu on vaikuttanut asuntomarkkinoihin kaikissa maissa, Suomen tilanne näyttää muita synkemmältä.

Bit Dials mainosbanneri

Asuntojen hinnat vaikuttavat ostohalukkuuteen, mutta myös lainat ja korot


Suomen asuntomarkkinat poikkeavat kuitenkin myös toisessa suhteessa esimerkiksi Ruotsin asuntomarkkinoista.

Ruotsissa voidaan hyödyntää niin sanottua “ikuista asuntolainaa”, jota meillä Suomessa ei ole tarjolla.

Tällä tarkoitetaan sitä, että esimerkiksi Yle uutisten mukaan Ruotsissa lainaa pitää lyhentää sihen asti, kunnes asunnon arvosta on maksettu puolet. Sen jälkeen vain korkojen maksu on pakollista. Tämä mahdollistaa ruotsalaisten joko elää leveämmin tai esimerkiksi sijoittaa varojaan lainanlyhennyksen sijasta.

Eli siinä missä suomalainen pyrkii maksamaan asuntolainansa mahdollisimman nopeasti pois, ruotsalainen ei edes yritä sellaista.

”Ruotsissa otetaan sen mittaluokan asuntolainoja, että on selvää, ettei lainanottajilla ole pienintäkään aikomusta maksaa lainaa pois 20–30 vuodessa”, Tukholman yliopiston taloustieteen dosentti Jesper Roine kertoi Helsingin Sanomille helmikuussa 2022.

XTB mainosbanneri CTA

Suomalaisilla vähiten velkaa


Suomessa kotitalouksien velkaantumisaste on uusimmassa tilastossa 125 prosenttia, kun taas Norjassa se on 241 prosenttia. Velkaantumisaste mittaa kotitalouksien yhteenlasketut velat suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin, jotka sisältävät esimerkiksi palkat, korot ja pääomatulot.

”Suomessa sekä kotitalouksien että julkisen sektorin velkaantumisesta keskustellaan yleensä huolestuneeseen sävyyn. Pohjoismaisiin naapureihimme verrattuna suomalaisten kotitalouksien velkaantuminen on kuitenkin matalin”, Corin painottaa.

Suomalaisten kotitalouksien korkomenot suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin ovat olleet Pohjoismaiden alhaisimmat jo 24 vuoden ajan. Vuoden 2022 alussa suomalaisten korkomenot olivat noin 1 prosenttia käytettävissä olevista tuloista, kun taas Tanskassa osuus oli hieman korkeampi, Ruotsissa 2,5 prosenttia ja Norjassa lähes 4 prosenttia.

”Eroja selittävät osittain yleiset korkotasot. Norjassa korkotaso on ollut selvästi Pohjoismaiden korkein eikä se ole koskaan laskenut negatiiviseksi. Muissa Pohjoismaissa korkotaso on ollut nollassa”, Corin selventää.